역전세, 깡통전세, 대응방안

부동산 매매가의 하락과 빌라 전세사기 등으로 역전세, 깡통전세 리스크에 대한 문제가 발생되고 있습니다.

 

 

 

많은 사람들이 아파트 전세로 몰리면서 새로운 문제를 발생시키고 있습니다. 이러한 문제는 전세 보증사기와 경매로 증가하고 있습니다.

 

[역전세, 깡통전세, 어떻게 대응해야 할까?]

 

역전세란 무엇일까요?

역전세는 기존 임차인의 전세금보다 향후 임차의 전세금이 낮아져 집주인(임대인)이 돈을 더 돌려줘야 하는 경우를 말합니다. 역전세가 발생하면 집주인이 전세금을 돌려줄 수 없는 경우도 발생합니다.

 

예를 들어, 기존 전세금이 2억이었는데 부동산 가격이 하락하거나 해당지역에 공급이 몰리면서 전세시가가 1억 7천만 원으로 내려가 임차인에게 차액금 3천만 원을 집주인(임대인)이 돌려주어야 하는 경우입니다.

 

[역전세란 무엇일까요?]

 

역전세의 뜻을 알아보기 위해 한 아파트를 예로 들어 보겠습니다.

2021년 5월 전세가가 2억 8,000만 원이었는데, 23년 9월 전세가가 2억 1,333만 원으로 떨어졌습니다. 집주인(임대인) 입장에서, 계약이 만료되고 새로운 세입자를 들일 때 전세가를 2억 1,333만 원만 받게 되니 차액금 6,667만 원은 집주인이 가진 돈에서 충당해야 합니다. 만일 집주인(임대인)이 차액금만큼의 돈이 없다면 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하기 때문에 임차인이 돈을 받지 못하는 리스크가 생기기 됩니다.

 

역전세 반환대출 규제완화 시행

불안한 임차인과 돈을 돌려주지 못하는 임대인의 문제를 해결하기 위해 정부에서 역전세 반환대출 규제완화를 한시적으로 시행하였습니다. 세입자에게 전세금을 돌려받지 못하는 위험으로부터 도움을 받을 수 있습니다.

전세보증금반환 용도로 대출할 때 대출 규제를 한시적으로 완화시켜 주는 제도를 말합니다.

 

[금융위원회: 역전세 반환대출 규제완료 시행]

 

 

자세한 내용은 아래 보도자료를 참고하여 주시기 바랍니다.

보도자료 - 위원회 소식 - 알림마당 - 금융위원회

 

집주인의 대출된 돈은 세입자에게 직접 지급하여 다른 용도로 사용할 수 없습니다. 관련 주의사항은 아래 내용을 참조하고 주시기 바랍니다.

 

[반환대출이용시 유의사항] 

 

 

깡통전세란 무엇일까요?

깡통전세도 매우 조심해야 합니다.

깡통전세란? 임대인 주담대(주택담보대출)금액과 전세금의 합계가 집 매매가의 70%를 넘어서면 깡통전세라고 이야기합니다. 집값이 점점 떨어지는데 반해 전세금은 오르면서 깡통전세가 발생되었습니다.

 

예를 들어 2023년 7월 매매가 3억 8,700만 원의 전세가는 4억 1,000만 원으로 전세가가 2,300만 원이 높습니다.

 

부동산경기 하락으로 집값이 떨어지면서 전세가가 매매가 보다 높아지는 기이한 현상이 발생되었습니다.

 

이렇게 깡통전세가 되면 세입자는 돈을 제대로 돌려받지 못할 수 있는 상황이 발생됩니다.

 

 

 

 

최근에 아파트 전세가율이 폭등하면서 80%가 넘는 깡통전세 아파트가 속출하고 있습니다. 다시 말해 10억짜리 아파트 전세가가 8억이 넘는다고 보시면 됩니다. 현재 평균 아파트 전세가율은 54% 정도입니다.

70% 이상이 되는, 그러니까 깡통전세 아파트를 주의해야 합니다.

 

2024년 2월 19일 부동산 R114 국토교통부 실거래가 자료를 통해 분기별 아파트 깡통전세 거래비중을 아래와 같이 확인하실 수 있습니다.

[표=부동산R114제공, 분기별 아파트 깡통전세 거래비중]

 

위의 표를 보면 전국적으로 깡통전세 현상을 보이는 아파트가 약 25%에 이르는 것을 확인할 수 있습니다. 지방에서는 이 비율이 40%로 더 높게 나타나고 있으며, 수도권에서는 13.2%로 나타나고 있습니다. 여기에 더해 앞으로 매매가가 떨어지게 되면 전세가율은 더 높아질 수밖에 없습니다. 그러면 집주인이 전세금을 돌려주기 위해 집을 팔더라도 전세금을 모두 돌려줄 수 없는 상황이 발생하게 됩니다. 그러면 집주인이 집을 포기해 보리는 현상이 일어나고 이것이 우리가 빌라시장에서 보았던 전세사기라고 보시면 됩니다. 

 

 

 

부동산 가격이 계속 하락하는 추세라면, 앞으로 깡통전세 문제는 더 심각해질 것으로 우려됩니다. 그렇기 때문에 앞으로 전셋집을 계약할 때 전세가 율이 70% 이산인 곳은 피하는 것이 좋습니다. 우리가 안전하게 전세금을 회수할 수 있는 한계를 파악하고, 이를 기준으로 전세계약을 체결하는 것이 중요합니다. 감사합니다.  

 

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